La vendita di una casa donata ha per tanto tempo rappresentato una vera e propria sfida alla serenità delle parti protagoniste della compravendita e, peraltro, per gli istituti di credito che vorrebbero finanziare l’acquisto da parte del mutuatario.
Come noto, infatti, il principale pericolo che si cela dietro a una compravendita di casa ricevuta in donazione è che gli eredi legittimari del de cuius che ritengono violato il proprio diritto a ricevere la quota legittima possano avanzare azioni di riduzione e di restituzione dell’immobile, con ciò che ne consegue sull’apertura di cause giudiziarie in grado di coinvolgere anche l’acquirente.
Ebbene, come da molti anni auspicato, le cose sono ora in parte cambiate: con il Ddl Semplificazioni si sono infatti apportati alcuni cambiamenti che potrebbero rendere un po’ più facile la conclusione della vendita di una casa che proviene da una donazione.
Le novità del Ddl Semplificazioni
Dopo i tentativi di introdurre qualche novità all’interno della Legge di Bilancio 2024, il Consiglio dei ministri ha cambiato alcuni termini di riferimento con il disegno di legge Semplificazioni, che ha riformato alcuni articoli del Codice civile proprio per agevolare le compravendite di immobili provenienti da donazione, oggi in parte bloccato proprio per le preoccupazioni di cui sopra.
In particolare, il Ddl ha modificato l’art. 563 c.c. che recita come “la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata”.
Viene così superata la precedente previsione, secondo cui “se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti, nel modo e nell’ordine in cui si potrebbe chiederla ai donatari medesimi, la restituzione degli immobili”.
In altri termini, con la riforma è pur vero che sparisce ogni termine massimo per l’azione di riduzione da parte del legittimario nei confronti del terzo, ma è anche vero che questa ipotesi viene ridotta alla sola ipotesi in cui l’avente causa del donatario sia tale a titolo gratuito e il donatario si sia rivelato in tutto o in parte insolvente.
Nuove regole per tutti, o quasi
Si precisa infine che le nuove regole, come sopra definite, si applicano solamente alle successioni che sono state aperte dopo l’entrata in vigore del ddl Semplificazioni.
E per le precedenti? Intuibilmente, per le successioni aperte prima dell’entrata in vigore del provvedimento si applicheranno ancora le disposizioni del testo previgente, con l’effetto che potrà dunque essere proposta azione di restituzione degli immobili anche nei confronti degli aventi causa dai donatari se è già stata notificata e trascritta la domanda di riduzione o, ancora, se quest’ultima è notificata e trascritta entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del Ddl, o ancora alla condizione che gli eredi legittimari entro i sei mesi dalla data di entrata in vigore del disegno, notifichino e trascrivano nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
