Non costituisce una completa sorpresa, ma i nuovi dati forniti dalla Bussola Mutui di Crif sanciscono in modo chiaro la nuova evoluzione del comparto creditizio immobiliare. Una ricca carrellata di elementi statistici, tra i quali spicca il rallentamento delle richieste di mutui nel primo semestre 2019, con un – 9,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, determinato principalmente dal contenimento del peso delle surroghe, ovvero i mutui per sostituzione di precedenti finanziamenti. Non è questo, comunque, l’unico spunto degno di nota da parte dell’ultimo dossier della Centrale Rischi.
Prosegue il repricing delle banche
A nostro giudizio, un buono spunto propostoci dall’ultima Bussola è legato alla conferma di quanto già in aria da tempo: gli istituti di credito italiani stanno proseguendo nella loro strategia di repricing del costo del denaro, cercando di ritoccare verso l’alto gli spread, soprattutto delle forme tecniche di mutuo più richieste, come quelle fisse.
E così, nel primo semestre 2019, i migliori spread sui mutui a tasso fisso sono cresciuti dello 0,6%. Eppure, a ben vedere, i dati sui tassi finiti applicati ai mutuatari non sembrano averne risentito. Il “trucco” è presto spiegato: il graduale e inesorabile riprezzamento da parte delle banche italiane è avvenuto proprio mentre il parametro di riferimento, l’IRS di periodo, si contraeva in maniera marcata, per lo 0,7%. Dunque, un bilanciamento di due forze opposte, che ha annullato l’effetto del rincaro delle banche.
Nonostante l’aumento degli spread sui mutui a tasso fisso, la riduzione dell’IRS ha dunque mantenuto la forte convenienza dei mutui a tasso invariabile, che oggi vengono scelti (la Bussola fa riferimento al solo canale online) dal 68% dei mutuatari, contro il 64% della prima parte dell’anno.
Crescono le compravendite, ma i prezzi sono in affanno
Incrociando i dati Crif con quelli dell’Agenzia delle Entrate, emerge inoltre come il comparto immobiliare si stia confermando in continua crescita, con un numero di compravendite residenziali in incremento nel primo trimestre del 2019 del + 8,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, e dunque in accelerazione rispetto alla crescita media del 2018, pari al + 6,6%.
Sicuramente migliorabili sono invece le riflessioni sull’andamento dei prezzi immobiliari, con prezzi al metro quadro che sono in calo del -2,0% su base annua, invertendo così la tendenza positiva che era emersa nel primo trimestre 2019, quando i prezzi crebbero dell’1,0%.
Si noti, peraltro, come la flessione di 2 punti percentuali dei prezzi al metro quadro sia legata essenzialmente al peso negativo dell’evoluzione dei prezzi degli immobili usati (- 2,3%), che ha più che controbilanciato il tenue incremento dei prezzi degli immobili nuovi (+ 0,8%).
Infine, si noti come a livello territoriale solamente l’area del Sud e delle Isole, solitamente una delle peggiori nelle performance di settore, ha chiuso il periodo con prezzi in crescita, per quanto di un contenuto + 0,3%. Prestazione negativa di tutte le altre macro aree, con una contrazione particolarmente grave per quanto attiene il Centro, che ha chiuso il trimestre con una flessione del – 5,2%.
