Il mercato immobiliare residenziale italiano ha concluso il 2024 con segnali decisamente incoraggianti. L’ultimo trimestre dell’anno ha fatto registrare un incremento delle compravendite del 7,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, evidenziando un’accelerazione significativa rispetto al più modesto +2,7% osservato nel terzo trimestre. In termini assoluti, le transazioni hanno raggiunto quota 217.000 unità abitative, superando di ben 15.000 unità i volumi dell’ultimo trimestre 2023.
Questa tendenza positiva ha interessato l’intero territorio nazionale, sebbene con intensità differenziate. Le regioni del Sud e del Nord Est hanno mostrato particolare vivacità, mentre sul fronte della dimensione urbana si è osservata una marcata divergenza: i principali centri urbani hanno guidato la ripresa con un incremento del 9,8%, mentre i comuni di minori dimensioni hanno registrato una crescita più contenuta, pari al 6,6%, comunque apprezzabile nel quadro complessivo.
L’esame mensile delle variazioni rivela picchi di attività particolarmente intensi nei mesi di ottobre e dicembre, con aumenti che hanno superato il 9% a livello nazionale, confermando la tendenza a una maggiore dinamicità dei capoluoghi rispetto ai centri minori.
Anche in termini di superficie complessiva scambiata, i dati mostrano incrementi proporzionali al numero di transazioni. Le preferenze degli acquirenti sembrano orientarsi principalmente verso abitazioni di metratura media: gli immobili tra 50 e 115 m² hanno registrato l’aumento più significativo, pari all’8,7%, seguiti dalle unità tra 115 e 145 m², cresciute di circa l’8%. Gli appartamenti di piccole dimensioni, sotto i 50 m², hanno visto un incremento più contenuto (+4,5%), mentre le abitazioni di ampia metratura, oltre 145 m², sono cresciute di oltre il 5%.
Il ruolo dei finanziamenti
Un fattore determinante per il rafforzamento del mercato è stato il miglioramento delle condizioni di finanziamento. Nel quarto trimestre 2024, la percentuale di abitazioni acquistate da persone fisiche con l’agevolazione “prima casa” ha raggiunto quasi il 71%, evidenziando un incremento significativo di 9 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Gli acquisti finanziati tramite mutuo ipotecario hanno costituito il 41,5% del totale delle transazioni effettuate da persone fisiche. Sul fronte dei tassi di interesse, è proseguito il trend di riduzione, con un calo di 120 punti base rispetto al quarto trimestre 2023, elemento che ha reso il finanziamento immobiliare più accessibile per una platea più ampia di potenziali acquirenti.
Il volume complessivo dei capitali erogati per l’acquisto di abitazioni ha sfiorato i 12 miliardi di euro, con un aumento di oltre 2 miliardi rispetto al quarto trimestre dell’anno precedente. Questi dati confermano tanto la rinnovata dinamicità del mercato dei mutui residenziali quanto la maggiore propensione degli istituti di credito a sostenere il settore immobiliare.
Il settore delle nuove costruzioni
Particolarmente rilevante è stato l’andamento del segmento delle nuove costruzioni. L’analisi dettagliata delle compravendite immobiliari del quarto trimestre 2024, suddivise tra nuove edificazioni e immobili esistenti, rivela un incremento eccezionale nel comparto del nuovo, con un aumento del 46% circa rispetto allo stesso periodo del 2023 e quasi 9.000 unità aggiuntive scambiate. Questo segmento ha così raggiunto la quota più elevata degli ultimi quattro anni, arrivando a rappresentare circa il 13% del mercato totale.
Tale impennata è principalmente riconducibile alla scadenza del “sismabonus”, fissata al 31 dicembre 2024. L’incentivo ha infatti garantito significative detrazioni fiscali agli acquirenti di unità immobiliari commercializzate direttamente dalle imprese costruttrici a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione di edifici completi, finalizzati alla riduzione del rischio sismico.
Per quanto concerne il mercato dell’usato, si è registrata una crescita più contenuta ma comunque positiva, pari al 3,6%, con circa 190.000 abitazioni esistenti che hanno cambiato proprietario nell’ultimo trimestre del 2024, a conferma della solidità complessiva del mercato immobiliare residenziale italiano.
Il mercato delle locazioni
In controtendenza rispetto al mercato delle compravendite, il settore delle locazioni residenziali ha evidenziato un leggero rallentamento. Il quarto trimestre del 2024 ha visto poco più di 240 mila abitazioni affittate, registrando una modesta flessione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Questa contrazione ha interessato in modo simile sia i comuni classificati ad alta tensione abitativa, dove si è rilevato un calo dello 0,4%, sia le altre aree urbane, dove la diminuzione è stata ancora più contenuta, pari allo 0,1%.
Nonostante il ridotto numero di contratti stipulati, il valore economico complessivo del mercato degli affitti ha mostrato un andamento in controtendenza. Il canone annuo ha infatti evidenziato un incremento del 3,7% a livello nazionale, raggiungendo un volume complessivo di circa 1,7 miliardi di euro. Particolarmente significativa è risultata la concentrazione di questa ricchezza, con circa il 75% del valore totale localizzato nei comuni ad alta tensione abitativa, a conferma della persistente pressione della domanda nelle principali aree urbane del paese.
Cosa ne pensano gli operatori di settore
Il clima del mercato immobiliare residenziale italiano nell’ultimo trimestre del 2024, secondo il Sondaggio congiunturale condotto presso gli agenti immobiliari, evidenzia un deciso miglioramento rispetto ai periodi precedenti, con segnali positivi su diversi fronti.
La percentuale di operatori che segnalano un incremento dei prezzi di vendita è cresciuta al 17,3%, rispetto al precedente 12,4%, pur restando predominante la quota di chi indica stabilità nelle quotazioni, circa il 70%. Di particolare rilievo è il ritorno in territorio positivo, per la prima volta dopo oltre un anno, del saldo tra giudizi di aumento e riduzione dei valori immobiliari.
L’attività di intermediazione ha raggiunto livelli record, con l’88,9% delle agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre, il dato più alto dall’inizio della rilevazione. Sebbene il saldo tra agenzie che dichiarano un aumento delle transazioni rispetto all’anno precedente e quelle che riscontrano una diminuzione rimanga negativo, si registra un notevole miglioramento: -12 punti percentuali contro i -22 del trimestre precedente.
L’efficienza del mercato si mantiene elevata, con lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore fermo al 7,9% e i tempi medi di vendita a 5,7 mesi, entrambi valori minimi storici dall’inizio delle rilevazioni.
Anche sul fronte della domanda emergono segnali incoraggianti: il saldo tra giudizi di aumento e riduzione del numero di potenziali acquirenti è migliorato significativamente, pur restando negativo (-9 punti percentuali, rispetto ai -22 del trimestre precedente e ai -29 di un anno prima).
Le principali cause di mancata conclusione delle vendite rimangono legate a divergenze valutative: offerte ritenute troppo basse dai venditori o prezzi richiesti considerati eccessivi dai potenziali acquirenti. Prosegue il calo della quota di operatori che indicano, tra i motivi prevalenti, la difficoltà degli acquirenti di ottenere un mutuo (19%, in diminuzione dal 20% del trimestre precedente e dal 27% dello stesso periodo dell’anno scorso).
Le tendenze emergenti
Il mercato dei mutui mostra una vivacità crescente, con la percentuale di acquisti finanziati tramite prestito bancario in aumento al 65%, quasi 10 punti percentuali in più rispetto all’anno precedente, mentre il rapporto medio tra ammontare del prestito e valore dell’immobile rimane stabile al 78%.
Nel segmento delle locazioni, il 55% degli agenti ha riscontrato un incremento dei canoni rispetto al trimestre precedente, la percentuale più elevata dall’inizio della rilevazione e in crescita di 4 punti rispetto all’indagine precedente. Per il trimestre in corso, il 42% delle agenzie prevede un ulteriore aumento dei canoni, mentre solo il 4% si attende una riduzione.
Le aspettative degli operatori, sia per il trimestre in corso sia per i prossimi due anni, riguardanti tanto il proprio mercato di riferimento quanto quello nazionale, mostrano un netto miglioramento rispetto sia al periodo corrispondente del 2023 sia alla precedente rilevazione, suggerendo un rinnovato ottimismo nel settore.
