Quando ci si avvicina al tanto desiderato momento dell’acquisto della propria casa, le spese da affrontare sono piuttosto numerose. Tra di esse ci sono evidentemente anche quelle legate agli aspetti fiscali, spesso ignorati, sottovalutati o male interpretati… fino al giorno della stipula.
Ma quante imposte pagano le parti interessate a comprare e vendere casa? A quanto ammontano IVA, imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria? Ci sono degli “sconti” per le operazioni sulla prima casa?
Imposte da pagare per acquistare casa
Cominciamo con l’ipotesi più tradizionale, rappresentata dal soggetto che si sta avvicinando all’operazione di acquisto della propria casa. Se acquista da privato o da impresa la cui vendita è esente da IVA, l’acquirente pagherà l’imposta di registro nella misura pari al 9%, e imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Se invece acquista da impresa la cui vendita è soggetta a IVA, l’acquirente pagherà l’imposta sul valore aggiunto del 10% (o 22% se l’immobile è di lusso), oltre a imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.
In tal senso, si noti che:
- si applica l’IVA al posto dell’imposta di registro se l’impresa costruttrice vende l’immobile entro cinque anni dal termine della costruzione o dell’intervento di recupero;
- la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è la rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 in caso di prima casa (e relative pertinenze) o 120 per altri fabbricati (non prima casa);
- la base imponibile su cui calcolare l’IVA è il prezzo di compravendita.
Riepiloghiamo altresì che sono presenti importanti agevolazioni per chi effettua un’operazione di compravendita legata alla prima casa.
In particolare, se l’acquirente compra da privato e o impresa esente da IVA per la vendita dell’immobile, dovrà versare l’imposta di registro nella misura del 2% e imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
Se invece l’acquirente compra da impresa la cui vendita è soggetta a IVA, pagherà il 4% di imposta sul valore aggiunto, oltre a imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.
Imposte da pagare per vendere casa
E chi vende casa?
Il soggetto venditore paga le imposte sulla plusvalenza, ovvero sulla differenza tra quanto incassato al momento della vendita, e il prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, qualora – evidentemente – inferiore.
Si tenga conto, però, che la plusvalenza è oggetto di imposizione fiscale solo se deriva da una cessione a titolo oneroso, da parte di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. nelle altre ipotesi, invece, il venditore potrebbe frequentemente ricadere nelle ipotesi di esenzione dal pagamento delle imposte.
In tal proposito, le opportunità in capo al venditore che deve pagare le imposte sulla plusvalenza sono due:
- assoggettamento della plusvalenza ai redditi diversi, con la conseguenza che tale importo incrementerà il livello dei redditi in sede di dichiarazione Irpef, con riconduzione all’aliquota Irpef relativa allo scaglione di reddito di riferimento;
- assoggettamento della plusvalenza a imposta sostitutiva del 26%. Tale scelta deve essere formalizzata con una dichiarazione dal notaio, che l’annoterà, a sua volta, sull’atto di vendita.
